Yon Apèsi sou sa ki dwe peye atansyon a nan nouvo reparasyon reparasyon IRS la
Si yon reparasyon patikilye fè ekipman pi byen, retabli pwopriyete a nan kondisyon nòmal li yo, oswa adapte pwopriyete a yon nouvo oswa diferan itilize, Lè sa a, depans lan kapitalize ak depresyasyon pandan plizyè ane.
Reparasyon ak antretyen depans ki pa tonbe anba kategori amelyorasyon, restorasyon oswa adaptasyon yo ka dedwi an plen nan ane a te depans la peye.
Prensip yo
"Si ou repare bagay, ou ka dedwi li," di Steve Nelson, yon kontab piblik sètifye ki te ekri anpil sou dedwi reparasyon sou Evergreen ti biznis blog la e li te ekri yon fòmilè pou prepare e-liv 3115 pou-l Nouvo Règ pwopriyete byen mèb .
"Si sa ou fè se yon amelyorasyon, restorasyon oswa adaptasyon," Nelson di, "règleman yo nouvo di nou pral fè ou kapitalize li ak depresyasyon li sòf si li nan tankou yon kantite lajan ke li nan pòmdetè piti."
Woutin Reparasyon ak Antretyen ki Ka Dedwi dwa Touye
"Anjeneral, ou ka dedwi kantite lajan yo peye pou reparasyon ak antretyen nan byen mèb pwopriyete si kantite lajan yo peye yo pa otreman oblije yo kapitalize." (IRS.gov, Piblikasyon 535, depans biznis, chapit 7, seksyon sou depans pou reparasyon ak antretyen.)
Pa defini kisa nou ka dedwi an tèm de sa nou pa oblije kapitalize, sa a fòs nou mande kesyon an: èske sa a depans yo dwe kapitalize? Si ou pa, Lè sa a, nou ka dedwi li.
Nan yon lòt seksyon nan Piblikasyon 535, IRS la klarifye distenksyon ant antretyen ak reparasyon:
"Reparasyon Pri a nan reparasyon oswa amelyore pwopriyete yo itilize nan komès ou oswa biznis se swa yon franchiz oswa depans kapital .. Antretyen woutin ki kenbe pwopriyete w la nan yon kondisyon opere nòmal efikas, men sa pa materyèl ogmante valè a oswa anpil prolonje itil la lavi nan pwopriyete a, se franchiz nan ane a ke li se fèt .. Sinon, pri a yo dwe kapitalize ak depresyasyon. " (IRS.gov, Piblikasyon 535, Depans Biznis, Chapit 11, Seksyon sou Reparasyon.)
Remake ke isit la IRS defini sa yo vle di pa antretyen woutin. Antretyen woutin, IRS di, "kenbe pwopriyete w nan yon kondisyon fonksyònman nòmal efikas." Yon egzanp ta dwe chanje lwil la sou yon machin. Chanje lwil oliv la kenbe machin nan opere nòmalman ak efikasite, men li pa sibstansyèlman prolonje lavi sa a ki itil nan machin nan. Ranplase transmisyon a oswa motè, sepandan, ta anpil prolonje lavi a itil nan machin nan, e konsa sa a ta pi plis tankou yon reparasyon ki bezwen yo dwe kapitalize.
Kapitalize Reparasyon ak Antretyen: "BRA" Tès la
Reparasyon ak depans antretyen ki fè yon pwopriyete pi byen , oswa restore li nan kondisyon travay, oswa adapte pwopriyete a nan yon nouvo itilizasyon bezwen kapitalize ak depresyasyon pandan plizyè ane. Sa a ka fasil vin chonje si yon sèl sèvi ak tès la BRA, yon mnemonic envante pa Tony Nitti.
B etterments yo reparasyon ki fè yon bagay pi bon pase li te ye anvan an. Espesyalman, reparasyon yo tonbe anba kategori amelyorasyon si yo:
- Ranje yon domaj ki te egziste anvan ou te achte pwopriyete a
- Ranje yon domaj ki te rive pandan ke yo te fè pwopriyete a
- Ogmante oswa elaji pwopriyete a konsa ke li gen plis kapasite, oswa
- Yo atann pou ogmante kalite pwopriyete, fòs, efikasite oswa pwodiktivite
Pou plis detay, gade Ki sa ki yon Betterment? seksyon nan Pwopriyete Tanjib Final Final Q & A.
Restorasyon yo, kòm youn ta ka atann, se reparasyon ki retabli yon bagay nan kondisyon nòmal li yo. Fikse yon do-kay oswa ranplase do-kay la antyèman se de egzanp restorasyon. Espesyalman, reparasyon yo tonbe anba kategori restorasyon yo si yo reparasyon ke:
- Retabli pwopriyete deteryore nan kondisyon "kondisyon òdinèman efikas"; oswa
- Ranplase yon eleman enpòtan oswa yon pati sibstansyèl nan yon moso pwopriyete; oswa
- Rebati pwopriyete a tankou kondisyon nouvo; oswa
- Rezilta nan yon franchiz pèt, vant oswa echanj, oswa tretman pèt aksidan pou pwopriyete a oswa eleman nan pwopriyete a.
Pou plis detay, gade ki sa ki kantite lajan pou retabli yon inite nan pwopriyete? seksyon nan Pwopriyete Tanjib Final Final Q & A.
Yon daptasyon yo se reparasyon ki chanje jan pwopriyete a oswa ekipman yo te itilize.
Pa egzanp, ann sipoze yon pwopriyetè bilding konvèti yon faktori nan yon choroum. Ki jan yo bilding la te itilize chanjman nan men fabrikasyon nan lavant Yo Vann an Detay. Depi kontribyab la chanje jan li sèvi ak pwopriyete a, nenpòt ki reparasyon ki gen rapò ak adapte pwopriyete a yo kapitalize.
Espesyalman, IRS a di yon depans adaptasyon se "Se yon kantite lajan ki peye adapte yon inite nan pwopriyete nan yon nouvo oswa diferan itilize si adaptasyon an pa konsistan avèk itilizasyon òdinè ou nan inite a nan pwopriyete nan moman an ou orijinal mete l 'nan sèvis "(Ki sa ki adapte inite a nan pwopriyete nan yon nouvo oswa diferan itilize? seksyon nan Pwopriyete yo Tangible Final Règleman Q & A).
Rakoursi: Twa Rè Safe Harbor
Règ la an jeneral se ke depans pou reparasyon ak antretyen bezwen yo dwe kapitalize ak depresyasyon. Gen eksepsyon nan règ jeneral sa a. An reyalite, gen twa eksepsyon, ki IRS la rele pò ki an sekirite. Men, menm avèk yon pò ki an sekirite, yon moun pa ka jis ekri nan depans lan. IRS espere kontribyab yo pou fè yon chwa fòmèl (yo rele yon "eleksyon") nan atache yon deklarasyon eleksyon nan retounen taks yo.
$ 2,500 Eleksyon Safe Harbor pou kontribyab ti.
Yon moun oswa biznis ka imedyatman dedwi reparasyon ak antretyen depans si pri a se $ 2,500 (oswa mwens) pou chak atik oswa pou chak fakti . Yon biznis ki gen yon "deklarasyon finansye ki aplikab," sepandan, gen yon kantite lajan ki pwoteje Harbor $ 5,000. Limit $ 2,500 sa a ap pran efè pou ane fiskal 2016 la.
Pou ane taks 2014 ak 2015, limit la te $ 500. Gade Avi 2015-82, Ogmantasyon nan limit Minimis Safe Harbor pou kontribyab san yon deklarasyon finansye ki aplikab (pdf), sou sit entènèt la IRS pou detay konsènan chanjman sa a. Pou plis detay sou pwovizyon sa a, gade seksyon elimine de seksyon de minimis nan seksyon Q & A nan sit entènèt IRS la.
Safe Harbor pou kontribyab ti
Reparasyon yo ka dedwi imedyatman si kantite lajan total peye pou reparasyon ak antretyen sou pwopriyete a se mwens pase oswa egal a $ 10,000 oswa 2 pousan nan baz la unadjusted nan pwopriyete a, kèlkeswa sa ki kantite lajan ki pi ba . Ak pò a ki an sekirite se sèlman ki disponib pou biznis ki gen pwofi anba $ 10 milyon dola ak pwopriyete a ke yo repare gen yon baz unadjusted anba $ 1 milyon dola. Pou plis detay sou pwovizyon sa a, al gade eleksyon pò a ki an sekirite pou ti kontribyab seksyon nan Q & A nan sit entènèt la IRS.
Safe Harbor pou antretyen woutin
Si reparasyon yo konsiste de antretyen woutin, Lè sa a, depans sa yo reparasyon ka dedwi imedyatman. Sa yo se kalite reparasyon ki rive sou yon baz regilye.
IRS la te eple sa a soti nan kèk detay. Pou antretyen woutin yo dwe imedyatman franchiz, IRS la vle depans lan satisfè tout kat nan kritè sa yo:
- Reparasyon yo regilyèman renouvlab aktivite nan kalite ou ta atann pou fè;
- Reparasyon yo soti nan mete ak chire yo te itilize nan yon komès oswa biznis;
- Reparasyon yo bezwen kenbe pwopriyete a opere avèk efikasite nan kondisyon nòmal li yo;
- Epi li konplètman espere ke reparasyon yo ta bezwen dwe fè swa:
- Plis pase yon fwa pandan yon peryòd 10 ane (pou bilding ak estrikti ki gen rapò ak bilding), oswa
- Plis pase yon fwa pandan lavi klas pwopriyete a (pou pwopriyete lòt pase bilding).
(Lavi Gwoup la refere a kantite ane kote IRS la espere nou pou depresyasyon pwopriyete a .Objektif nan Piblikasyon 946, Ki jan yo depresyone pwopriyete , espesyalman seksyon klas pwopriyete chapit 4 ak Apendis B.) - soti nan Safe Harbor pou Woutin antretyen seksyon nan Q & A sou sit entènèt la IRS. Yon mo nan prekosyon: woutin antretyen an sekirite pò pa aplike pou depans ki tonbe anba kategori nan amelyorasyon.
Dispositions Pasyèl
Sipoze yon mèt kay ranplase yon do-kay sou yon lokasyon pwopriyete. Ann panse sou sitiyasyon sa a. Lè yo te mete pwopriyete a nan sèvis kòm yon lokasyon, pri a nan pwopriyete a te divize an de: peyi ak bilding. Peyi a se yon avantaj ki pa depresyasyon. Pri a nan bilding lan te kapitalize ak depresyasyon sou yon peryòd de ane (27.5 ane pou byen imobilye rezidansyèl oswa 39 ane pou byen komèsyal reyèl). Se konsa, pri a nan do kay la fin vye granmoun se enkli nan pri a nan bilding lan epi yo te depresyasyon sou tan.
Koulye a, mèt kay la ranplase do kay la. Sa a ki kalite restorasyon bezwen yo dwe kapitalize ak depresyasyon (plis pase 27.5 ane oswa 39 ane, si sa aplikab). Se konsa, kounye a mèt kay la gen de byen ke yo te depresyasyon: bilding orijinal la ak do kay la nouvo. Men, se do kay la fin vye granmoun ki enkli nan bilding lan. Se konsa, nan yon fason, mèt kay la se depresyasyon yon avantaj (do kay la fin vye granmoun) ki pa egziste ankò. Nan senaryo sa a, IRS la pèmèt pwopriyetè a fè yon dispozisyon pasyèl. Nan sans, mèt kay la ka ekri pri a nan do kay la fin vye granmoun (konsa retire pati sa a nan pri de orè depresyasyon bilding lan).
Ki benefis la? Sa a vin yon dediksyon imedyat pou do kay la fin vye granmoun, ki offsets inconvénient la ki gen depresyasyon do kay la nouvo sou plizyè ane. Epi, sa a retire do kay la fin vye granmoun (pri istorik li yo ak depresyasyon akimile li yo) nan fèy balans kontribyab la. Yon bonis te ajoute: "Pa gen okenn repwesyon depresyasyon paske pa te gen okenn vant oswa echanj," di Phil Zaman, yon direktè nan Biwo taks Biwo CBIZ. Se konsa, dispozisyon pasyèl rezilta nan mwens akimile depresyasyon repwann si se pwopriyete a tout tan vann nan tan kap vini an.
Ki sa ou bezwen gade nan
Pou nou ka byen detèmine ki sa ki ka dedwi ak sa ki dwe kapitalize, nou revize sa ki depans lan ye, konbyen li koute, ak kijan depans la gen rapò ak pwopriyete ki repare oswa konsève. "Nou te oblije fè atansyon pa sèlman yo ekri bagay la," Nelson di, "Règleman sa yo pwopriyete byen mèb te di, nou bezwen reyèlman gade nan depans sa yo." Se konsa, kouman nou vrèman gade nan depans sa yo?
Pou chak reparasyon oswa depans antretyen:
- Revize fakti a pou depans lan
- Ki sa ki depans pou? Aplike tès BRA: èske depans lan yon amelyorasyon, yon restorasyon oswa yon adaptasyon?
- Konbyen se depans lan?
- Èske chak atik sou fakti a egal a oswa mwens pase $ 2,500? Èske fakti total egal a oswa mwens pase $ 2,500? Si se konsa, konsidere lè l sèvi avèk de minimis sekirite a pò.
- Èske kantite lajan an egal a oswa mwens pase $ 10,000? Ki egal a oswa mwens pase 2 pousan nan baz la unnjusted nan pwopriyete a ke yo repare? Si se konsa, konsidere lè l sèvi avèk eleksyon pò a san danje pou kontribyab piti.
- Ki nati reparasyon an? Èske reparasyon an se yon pati espere ak nesesè pou kenbe pwopriyete a nan yon kondisyon normatif efikas? Si se konsa, konsidere lè l sèvi avèk pò a ki an sekirite pou antretyen woutin.
- Konsidere si yon moun ka ekri sou yon "dispozisyon pasyèl."
- Kapitalize nenpòt depans jan sa nesesè epi mete sou pye yon orè depresyasyon pou ekri sou depans reparasyon an.
Resous pou digger pi fon nan reparasyon ak Dediksyon antretyen:
- Yon Gade In-Pwofondè: IRS finalize Regyen sou Pwopozisyon Pwopriyete Tabli Pwopriyete (Parker Tax Publishing, Septanm 8, 2014).
- Avi 2015-82 (IRS.gov, pdf), ki chanje de minimis pò sekirite ki soti nan $ 500 a $ 2,500; rezime nan IR-2015-133: Pou Ti Biznis: IRS ogmante pwopriyete byen mèb Depans Pousantaj $ 2,500; Senplifye depoze ak dosye (IRS.gov, Novanm 24, 2015).
- Règleman pwopriyete byen mèb - Kesyon yo poze souvan (IRS.gov, 13 mas, 2015).
- Desizyon Trezò 9636: Konsèy sou Dediksyon ak Kapitalizasyon nan depans ki gen rapò ak pwopriyete tanjib (IRS.gov, dat efektif, 19 septanm 2013).
- Pwosedi pou revni 2015-20 (IRS.gov, pdf); Rezime nan IR-2015-29: IRS Fè li pi fasil pou ti biznis yo pou aplike Règleman Reparasyon nan 2014 ak Future Years (IRS.gov, 13 fevriye 2015).
- Règleman pwopriyete byen mèb - Gid pou reparasyon ak resous reparasyon (AICPA.org)
- Aplike New Règleman Pwopriyete yo byen mèb ( Journal of Accountancy , 31 janvye 2014).
- Woutin Antretyen Safe Harbor Dapre New IRS Reparasyon Règleman (Nolo.com)
- Small Taxpayer Safe Harbor pou Reparasyon ak Antretyen (Nolo.com)
- Pwopriyetè 'Kondisyon yo Dapre IRS Reparasyon Règleman yo (Nolo.com)