Anilasyon yon kontra lwaye
Anpil lokasyon pwopriyete pèmèt pwopriyetè bilding lan anile kontra-lwaye a si bilding lan vin pasyèlman oswa totalman inabitab akòz yon pèt fizik.
Mèt kay la gen dwa pou mete fen nan kontra lwaye a menm si pòsyon bilding lan pa lokatè a okipe. Si bilding lan totalman detwi, mèt kay la ka gen opsyon, men se pa obligasyon an, pou rebati estrikti a. Mèt kay la pa dwe obligatwa pou fè reparasyon oswa pou ranplase yon bilding ki domaje anpil sof si ak jiskaske li te resevwa yon peman asirans.
Kòm egzanp sa a demontre, anile nan yon kontra-lwaye ka grav enpak sou yon ti biznis ki ap peye mwens pase pousantaj la ale pou lwaye. Li montre tou enpòtans ki genyen nan kouvèti asirans enterè.
Egzanp
Floyd posede Kokenn planche, yon biznis ki vann tapi ak lòt etaj ki sòti nan yon depo. Konpayi a lwe mwatye nan yon depo pye 20,000-kare nan pwopriyete peerless. Li se kounye a peye $ .50 yon pye kare pou 10,000 pye kare oswa $ 5,000 chak mwa. Valè lokasyon depo a se $ .75 pye kare oswa $ 7,500 pa mwa.
Valè pou lokasyon vle di lwaye mèt kay la te kapab kolekte nan to mache yo.
Floyd negosye kontra lwaye li de zan de sa, lè pri lokasyon nan zòn li te deprime. Pri lwaye te depi repouse, men kontra lwaye Floyd pa p ap ekspire pandan twa zan. Si Floyd te pèdi kontra lwaye li a, kabinè avoka l 'ta dwe lwe yon lòt pwopriyete nan mache pousantaj.
Anba yon nouvo kontra, kabinè avoka a ta ka peye yon lòt $ 2,500 plis chak mwa, oswa $ 30,000 chak ane, pou lwaye. Si konpayi a pèdi kontra-lwaye li yo jodi a, li ta antrene yon lòt depans de $ 90,000 sou pwochen twa ane yo.
Floyd te ajoute yon kantite amelyorasyon ak amelyorasyon nan depo a depi kontra lwaye a te kòmanse. Men sa yo enkli nouvo ekleraj, etajè Customized, ak amelyorasyon nan waf la chaje. Amelyorasyon yo se kounye a yon pati nan bilding lan. Floyd pa posede yo, men li pral gen yon enterè itilize nan yo pou rès la nan kontra lwaye li yo.
Fen yon jou lannwit, defèktueu fil elektrik etensèl yon dife ki grav domaj bilding lan. Lòt pase kèk lafimen minè nan materyèl planche, pati nan depo a okipe pa Kokenn Planche se afekte pa dife a. Men, Pwopriyete peerless anule kontra lokasyon Floyd la. Kokenn Planche se asirans pou domaj la nan materyèl planche li yo anba politik pwopriyete komèsyal li yo . Sepandan, Kokenn Planche pa gen okenn pwoteksyon pou pèt ekonomik la li pral soufri akòz pèt la nan kontra lwaye li yo. Konpayi a tou pa gen okenn pwoteksyon pou pèt la pou yo sèvi ak amelyorasyon sa yo li te fè nan bilding lan. Atik sa yo pa te domaje, se konsa pèt la nan sèvi ak pa kouvri anba asirans pwopriyete fèm nan.
Floyd te kapab pwoteje biznis li kont pèt finansye yo ki lakòz anilasyon an nan yon kontra lwaye pa achte kouvèti asirans enterè. Pwoteksyon sa a ka ajoute nan yon politik pwopriyete komèsyal atravè yon fòm separe.
Asirans enterè lokasyon
Asirans enterè lokasyon kouvri pèt finansye ou soutni akòz anilasyon kontra-lwaye ou. Pou yon pèt ki dwe kouvri, li dwe lakòz soti nan pèdi fizik dirèk nan (oswa domaj nan) pwopriyete nan lokal ki dekri nan deklarasyon yo. Anplis de sa, domaj la dwe lakòz soti nan yon danje asirans anba politik ou .
Patisipasyon enterè lokasyon yo ka gen ladan nenpòt nan bagay sa yo, si yon limit nan asirans yo montre nan orè a kouvèti asirans:
- Lokatè lokatè a se diferans ki genyen ant lwaye chak mwa ou peye ak valè lokasyon pwopriyete a (pousantaj lokasyon sou mache a). Nan egzanp anvan an, enterè vant lokasyon Kokenn k ap flote a se $ 2,500 ($ 7,500 mwens $ 5,000).
- Peman Bonus Sa a se pòsyon an unamortized nan yon bonis lajan ke ou peye jwenn yon kontra-lwaye epi ki pa pral retounen nan ou. Pou egzanp, ou peye mèt kay ou a yon bonis $ 5,000 pou garanti yon kontra lwaye 3 ane olye ke yon kontra-lwaye 5 ane.
- Amelyorasyon ak amelyorasyon Biznis ou a ka fè amelyorasyon nan pwopriyete lokasyon ou ke ou pa ka legalman retire. Kouvri ki enterese nan kontra a gen ladann pòsyon san parèy peman ou te fè pou amelyorasyon yo. Li pa gen ladan valè amelyorasyon ki kouvri anba lòt asirans.
- Lwaye davans Sa a se pòsyon nan lwaye ou te peye davans ki pa pral ranbouse ou. Pou egzanp, ou peye lwaye twa mwa an avans lè ou lwe pou lontan pwopriyete w la.
Net enterè Leasehold
Dapre kouvèti asirans prive , limit asirans la eksprime an tèm de enterè kontra lwaye . Si kontra-lwaye ou anile, pi plis konpayi asirans ou an ap peye pou yon pèt se enterè lwe ou nan moman pèt la rive. Net enterè kontra-lwaye gen ladan de konpozan.
Lokatè ki enterese lokatè a (TLI) Sa a reprezante benefis ou pral resevwa nan yon kontra lwaye favorab sou mwa ki rete yo. TLI ou se valè aktyèl la nan enterè brit sou ou. Li kalkile lè yo miltipliye enterè brit ou a pa faktè ki enterese lokasyon ki aplikab. Antrepriz kontra lwaye ou se diferans ant valè lokasyon lokal ou ak lwaye ou peye chak mwa. Pou egzanp, sipoze pousantaj sou mache pou lwaye a se $ 5,000 pou chak mwa ak konpayi ou an kounye a peye $ 3,500. Enterè petisyon ou an se $ 1,500 ($ 5,000 mwens $ 3,500).
Se faktè enterè nan lokasyon ki sòti nan yon tab ki atache ak politik ou . Faktè sa yo varye selon pousantaj enterè dominan ak mwa ki rete nan kontra lwaye a. Pou egzanp, asime ke ou gen 36 mwa ki rete nan kontra-lwaye ou. Si pousantaj enterè dominan an se 5 pousan, faktè enterè lokasyon an se 33.4213. Enterè netwayaj kontra ou a se $ 1,500 X 33.4213 oswa 50.132.
Enterè enterè chak mwa (MLI) Enterè nan lokasyon chak mwa reflete pri mansyèl ou pou peman bonis, amelyorasyon ak amelyorasyon, ak pri lwaye davans. Atik sa yo pap aplike si ou pa peye yon bonis, fè amelyorasyon oswa peye lwaye davans. Si ou vle asire depans sa yo, yo dwe kalkile chak mwa enterè a pou chak moun. Pou chak atik, pri orijinal ou divize pa kantite mwa ki rete nan kontra lwaye a lè ou te fè depans lan. Pa egzanp, sipoze ke sis mwa nan kontra-lwaye 36 mwa ou, ou te depanse $ 25,000 pou amelyorasyon. MLI ou a se $ 25,000 / 30 oswa 833.
Filè enterè
Limit ki endike sou règleman ou pou kouvèti asirans prive se sòm total enterè lokatè ou yo ak enterè mansyèl ou nan dat kreyasyon politik ou an. Pou egzanp, si TLI ou a se $ 1,500 ak MLI ou a se $ 833, enterè nèt ou kontra-lwaye nan kreyasyon an se $ 2,333. Sa a se pi asirans lan ou ap peye anba pwoteksyon enterè leasehold si se kontra lwaye ou anile sou dat la kòmansman nan politik ou.
Entèprete kontra lwaye ou refize chak mwa pandan tout règleman ou. Si kontra-lwaye ou anile, pi plis konpayi asirans ou ap peye anba kouvèti asirans prive se enterè nèt ou nan moman pèt la rive . Konpayi asirans ou a ap kalkile enterè kontra lwaye ou pa ajoute sa ki annapre yo:
- Antrepriz brit ou an miltipliye pa faktè enterè nan lokasyon pou mwa ki rete yo nan kontra-lwaye ou a nan moman an pèt la rive
- Enterè mansyèl ou a miltipliye pa mwa ki rete yo nan kontra-lwaye ou nan moman an pèt la rive