Lwa Ajans Imobilye: Kijan Ajans lan kreye

Yon estati ki defini devwa yo nan Ajan yo ak Dwa nan kliyan an

Express Ajans

Express ajans kreye pa swa yon oral oswa yon alekri ekri ant direktè lekòl la ak ajan an. Li endike entansyon eksprime yo pou estati reprezantatif sa a.

Nan byen imobilye, ajans la nòmalman kreye pa swa yon akò lis ekri ak yon vandè oswa yon akò ajans achtè ak yon achtè. Gen kèk eta pèmèt akò vèbal, men pifò pa fè sa.

Enplike Ajans

Li posib tou pou kreye yon relasyon ajans pa aksyon yo nan pati yo.

Si yon ajan imobilye pran sou responsablite ki nòmalman sa yo ki nan yon ajan, men li pa te siyen yon akò ajans, li ka toujou konsidere kòm yon ajan via enplisit ajans. Pa menm siy la, si kliyan an mande ajan an pou konsèy oswa aksyon ki nòmalman moun ki nan ajans, Lè sa a, yon ajans enplisit ka kreye.

Gen kèk eta ki te kreye lejislasyon espesifik ki deklare ke pa gen okenn ajans ka egziste san yo pa yon akò ekri alekri. Sa a ede evite ajans aksidan enplisit.

Pa Vin yon Ajan Doub ki Pa Ofri

Nan eta yo ki pa te regle ajans enplisit, si ou gen yon estati reprezantasyon ajans avèk kliyan lis ou a, fè atansyon sa ou fè si w ap travay avèk yon achtè ki enterese nan lis sa a. Premyèman, ou ta bezwen divilge estati a ajans achtè a ak Lè sa a, pa antreprann devwa ki ta vle di ke ou se tou ajan yo.

Fason li pi fò jodi a

Lisans mwen an pandye nan New Mexico, men mwen te tou ki te fèt lisans koutye nan Texas ak Colorado nan tan lontan an.

Anpil eta kounye a gen dokiman ak divilgasyon ki sipòte " Brokerage tranzaksyon ", oswa rele pa lòt non, reprezantasyon nan yon achtè oswa vandè san yo pa "ajans." Ajan tèm nan byen imobilye raman vle di ke ankò jou sa yo.

Se konsa, mwen ka pran yon lis epi yo pa yon ajan pou vandè a, epi se egzakteman sa mwen toujou te fè.

Sèlman fwa kesyon an nan ajans janm te vini ak yon achtè oswa yon vandè te si mwen te travay avèk yon avoka oswa yon jij. Pou kèk rezon, mwen te atire yo ak sit entènèt mwen an. Yo pa t 'vle m' yo dwe ajan yo akòz responsablite vicarious .

Vigè responsablite mete kliyan ajan an nan risk pou aktivite yo nan ajan yo. Se konsa, si mwen te fè yon move bagay oswa fè yon erè, kliyan mwen an ta dwe responsab kòm byen. Moun sa yo legal yo te konnen ke yo pa t 'vle ke risk, menm si yo te konnen mwen swiv règleman yo ak anpil atansyon.

Lè m 'te travay ak achtè, mwen toujou te travay kòm yon koutye tranzaksyon, pa janm yon ajan. Yo prèske pa janm mande, ak fòm divilgasyon eta nou an byen klè fikse devwa mwen nan kliyan mwen an. Isit la yo dwat soti nan lalwa Moyiz la:

A. onètete ak swen rezonab jan sa tabli nan dispozisyon ki nan seksyon sa a;

B. Konfòmite avèk lwa lojman federal, leta ak federal ak lwa anti-diskriminasyon, lwa New Mexico nan byen imobilye lisans lan ak regleman komisyon imobilye, ak lòt lwa ak règleman lokal ki aplikab lokal, leta ak federal;

C. pèfòmans nan nenpòt ak tout akò ekri ki fèt ak kliyan an oswa kliyan;

D. asistans pou kliyan oswa kliyan nan koutye a nan ranpli tranzaksyon an, sof si otreman te dakò ak nan ekri pa kliyan an oswa kliyan, ki gen ladan:

1. prezantasyon nan tout ofri oswa ofri san preskripsyon nan yon fason apwopriye; ak
2. asistans nan konfòme li avèk tèm ak kondisyon nan kontra a ak fèmti tranzaksyon an; si koutye a nan tranzaksyon an pa bay sèvis, konsèy oswa asistans ki dekri nan paragraf (1) ak (2) nan seksyon D nan 16.61.19.8 NMAC, kliyan an oswa kliyan dwe dakò alekri ke koutye a pa espere bay sèvis sa yo, konsèy oswa asistans, ak koutye a va divilge egzistans lan nan akò sa yo alekri bay lòt koutye ki enplike nan tranzaksyon an;

E. rekonesans pa koutye a ke gen ka gen zafè ki gen rapò ak tranzaksyon an ki deyò konesans koutye a asosye oswa kandida ki kalifye a oswa ekspètiz e ke koutye a asosye oswa koutye ki kalifye ap sijere ke kliyan an oswa kliyan chèche konsèy espè sou zafè sa yo;

F. kontribye rapid pou tout lajan oswa pwopriyete resevwa nan koutye a;

G. ekri divilgasyon nan kliyan yo oswa kliyan ak lòt koutye ki enplike nan tranzaksyon an nan nenpòt ki konfli potansyèl nan enterè ki koutye a gen nan tranzaksyon an ki gen ladan, men se pa sa sèlman:

1. nenpòt ki relasyon Brokerage ekri koutye a gen ak nenpòt lòt pati nan tranzaksyon an oswa;
2. nenpòt ki enterè materyèl oswa relasyon nan yon biznis, pèsonèl, oswa nati fanmi ki koutye a gen nan tranzaksyon an;
3. lòt opsyon relasyon koutye ki disponib nan New Mexico;

H. divilgasyon ekri nan nenpòt materyèl negatif aktyèlman li te ye nan koutye a asosye oswa koutye ki kalifye sou pwopriyete a oswa tranzaksyon an, oswa sou kapasite finansye nan pati yo nan tranzaksyon an ranpli tranzaksyon an; Enfòmasyon materyèl negatif ki mande divilgasyon pa enkli nenpòt enfòmasyon ki kouvri pa lwa lojman federal ki jis oswa New Mexico Lwa sou Dwa Moun;

I. Antretyen nan nenpòt enfòmasyon konfidansyèl ki te aprann nan kou a nenpòt ki relasyon ajans anvan sòf si divilgasyon an se avèk konsantman kliyan an ansyen oswa lalwa egzije;

J. sof si ou pa otorize alekri, yon koutye asosye oswa koutye ki kalifye pa dwe divilge kliyan oswa kliyan yo pandan tranzaksyon an ke kliyan vandè yo oswa kliyan te deja endike yo pral aksepte yon pri lavant mwens pase pri a mande oswa ki nan lis nan yon pwopriyete ; ke kliyan achtè yo oswa kliyan te deja endike yo pral peye yon pri ki pi konsekan pase pri a soumèt nan yon òf ekri; motivasyon an nan kliyan yo oswa kliyan pou vann oswa achte pwopriyete; ke kliyan vandè yo oswa kliyan oswa kliyan achtè yo oswa kliyan yo ap dakò ak tèm finansman lòt pase sa yo ofri; oswa nenpòt lòt enfòmasyon ki mande nan ekri pa asosye koutye a oswa kliyan an ki kalifye ki kalifye a oswa kliyan yo rete konfidansyèl, sof si divilgasyon lalwa egzije sa.

Ki pran swen nan nenpòt ki enkyetid kliyan mwen yo ka te gen.