Pretè Komèsyal yo byen atansyon nan souscription yo. Depi istwa kredi pèsonèl nan achtè yo se raman enpòtan nan prete komèsyal yo, yo itilize lòt kritè pou fè desizyon prete. Komèsyal pwopriyete yo achte pou jenere revni, se konsa youn nan kritè yo ki nan popilè se gade nan revni a yo wè si li se ase yo byen peye mògej la epi kite yon pwofi pou prete yo.
Lè yon kreditè sanble nan yon apatman oswa pwopriyete multifamily, si wi ou non yo dwe akòde yon ipotèk, ak pou konbyen, yo ka detèmine lè l sèvi avèk DSCR la, oswa Sèvis Dèt Pwoteksyon Kouvèti. Li se yon kalkil senp, men trè enpòtan. Kreditè a pa reyèlman konsène anpil ak nòt endividyèl kredi oswa istwa nan mèt pwopriyete yo. Objektif envestisman an se ROI, Retounen sou envèstisman, ak koule lajan kach, se konsa koule lajan kach la se konsiderasyon prensipal la.
Aktyèlman, envestisè yo ta dwe valè swen pretè yo nan fè asire ke kalkil yo koule lajan kach yo kòrèk pou yon pwojè apatman. Yo pral vle wè finansye ki montre revni ak depans yo. Yo pral detèmine si nimewo sa yo sanble ke yo pral kontinye nan lavni an, oswa pètèt jwenn pi bon oswa vin pi mal. Lè nimewo yo montre ke koule lajan kach la ap byen kouvri sèvis dèt la, li valide seleksyon envestisman an ak konpetans evaliasyon pwopriete envestisè a (yo).
Pandan ke gen anpil kote yo wè ki jan yo kalkile DSCR a ak yon kantite lajan pwojè ak ipotèk deja an plas, li gen plis chans yon achtè pral vle konnen ki jan anpil yo ka prete sou yon pwojè yo ap konsidere achte. Envestisè yo fè kalkil pwòp yo epi yo gade nan kreditè chwazi yo valide nimewo yo yo te vini ak.
Tou de envestisè ak pretè gen yon objektif komen nan respè sa a. Èske pwojè a pral pwofitab ase nan sèvis dèt la ak pwofi adekwat ki rete?
Nou pral gade nan sa a soti nan de direksyon, ap resevwa DSCR aktyèl la ak evalye yon pwopriyete ki gen yon kreditè-obligatwa DSCR. Sa a kalkil tounen nan ki kantite lajan lè l sèvi avèk yon kreditè komen minimòm DSCR akseptab nan 1.20. Lè sa a, nou pral fè li lòt direksyon an, ap resevwa DSCR la.
Difikilte pou: mwayèn
Tan obligatwa: 20 minit
Men ki jan:
- Detèmine koule lajan kach la , oswa revni operasyon brit apre yo fin soustraksyon pòs vid ak pèt kredi .
Lwe total de $ 187,000 / ane - 9% pòs vid ak kredi pèt ($ 16,830) = $ 170.170
- Lè sa a, jwenn NOI, oswa revni fonksyònman nè pa soustraksyon tout lòt depans pou operasyon ak jesyon, ki gen ladan taks ak asirans.
Brit Revni Operative - Tout depans = NOI, oswa Revni Operating Net
$ 170.170 - 72.470 (depans) = $ 97.700 NOI
$ 97,700 / 12 mwa = $ 8142 / mwa NOI
- Si kreditè a ap itilize yon minimòm DSCR akseptab nan 1.20, Lè sa a, $ 8142 / mwa ta dwe gen 1.2 fwa peman ipotèk la chak mwa. Pou jwenn peman maksimòm sa a, li nesesè pou divize $ 8142 pa 1.2.
$ 8142 chak mwa revni nèt / 1.20 minimòm DSCR = $ 6785 / mwa maksimòm peman ipotèk.
- Koulye a, li se sèlman nesesè yo detèmine konbyen lajan yo ta dwe prete nan pousantaj kounye a. Si achtè sa a ka atann yon to enterè 6.875% sou yon prè 30 ane, yon kalkilatris ipotèk ap di nou ke kreditè a ka vle prè apeprè $ 1,032,836 sou pwopriyete sa a , kòm prè sa a ak to enterè ta lakòz direktè lekòl ak peman enterè nan $ 6785 / mwa, ak minimòm 1.20 DSCR la.
Pifò kalkilatris ipotèk ap kite ou antre nan peman an, to enterè ak tan kalkile kantite lajan prè.
- Lè nou te kòmanse, nou te konnen nou te fè bak nan yon kantite lajan ipotèk lè l sèvi avèk yon deklare DSCR, menm jan nou se achtè vle estimasyon konbyen yo ta ka prete nan ipotèk yon pwopriyete nou ap evalye pou achte. Men, kite a jis fè yon kalkil DSCR kote nou konnen depans pwojè aktyèl la ak peman ipotèk.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Peman ipotèk anyèl = 1.30 DSCR
1.3 se pi bon pase 1.2 nan ka sa a, se konsa pwobableman yon DSCR akseptab. Sepandan, si yon prè nouvo ap chèche sou yon pwojè opere, kounye a NOI ta dwe itilize jan nou te fè nan premye yo wè sa ki ka disponib kòm yon kantite lajan ipotèk.
Lè chif yo travay, envestisè ak pretè ka santi bon sou finansman pwojè a ak rentabilité nan lavni.
Kisa ou bezwen:
- Revni & depans detay yo pou pwopriyete a.
- Yon kalkilatris ipotèk.