Estrateji pou envesti nan Imobilye san yo pa lajan kach
Gen estrateji pou byen imobilye envesti san yo pa lajan kach.
Ou ka kòmanse pou ti kòm pri a nan yon kèk santèn kat biznis. Sa a se pa yon atik sou "lajan fasil." Pandan ke gen fason yo kòmanse nan byen imobilye envesti ak jis dezi ou ak kèk legliz, li pa fasil, men li ka vire nan lajan kach nan pòch ou a nan yon kout peryòd de tan.
Gen gourou toupatou, sou televizyon, nan enprime ak sou entènèt la ki anseye tout metòd sa yo. Ou ka aprann anpil nan sit entènèt envestisman byen imobilye, men ou dwe fè atansyon sou peye pou kou trè chè oswa konsèy. Gen lòt ki te aprann wout la difisil ke, pa gen pwoblèm konbyen enstriktè a konnen ak anseye ou, li la toujou jiska ou ale deyò epi yo aplike li. Gen kèk nan teknik yo ki pral pèmèt ou fè lajan nan byen imobilye san yo pa gen nenpòt lajan kach yo kòmanse enkli:
- Zwazo Dogging
- Asiyen
- Kontra Opsyon
- Sandwich lwe
- Back-to-Back Closings
Isit la se yon BECA de teknik sa yo, ki jan yo travay, ak ki jan kèk envestisè byen imobilye ap itilize yo pou revni lajan kach bonè nan biznis envèsti yo.
Zwazo Dogging
Anvan ou ka vrèman apresye valè yon chen zwazo ka bay envestisè byen imobilye, se pou yo gade nan ki envestisè sa yo ye. Premye bagay ki vini nan lespri a se yon "flipper," achte kay, fikse yo moute ak vann yo byen vit pou yon pwofi.
Lè sa a, gen envestisè a ki dire lontan ki achte kay kòm pwopriyete pou lokasyon, reyalize koule lajan kach ak apresyasyon sou tan.
Swa nan sa yo estrateji byen imobilye envesti ka trè pwofitab. Ki estrateji yon envestisè chwazi se sou objektif yo, tanperaman, ak tolerans risk.
Gen anpil plis nan sa yo envestisè yo deyò pase pifò moun panse, espesyalman envestisè yo pou lokasyon alontèm. Kiyes yo ye? Se sèlman yon kèk ki kalite pwofil la wo ou wè sou televizyon. Majorite vas la se moun ou wè chak jou. Yo ka gen yon lòt biznis siksè epi yo gen lajan kach yo ke yo vle envesti nan byen imobilye.
Kouri biznis yo mande pou pi fò nan tan yo, epi yo gen tandans konte sou resous tradisyonèl tankou ajan imobilye ede yo jwenn kontra pwopriyete envestisman. Yo pral anjeneral peye plis pase yo ta dwe pou kontra sa yo kòm ajan yo byen imobilye ap travay soti nan envantè a Miltip lis sèvis ( MLS ). Pa gen anpil fleksibilite nan prix, sitou ak komisyon yo nan kontra a.
Anpil nan envestisè sa yo ap achte pwopriyete miltip. Ki sa ki ta reyaksyon yo si yo te kontakte pa yon moun ki te di yo ke yo te ka pote yo kontra achte kay pou 10% a 40% mwens lajan pase sa yo ap achte kounye a? Repons lan se senp, menm jan yo ap nan sa a fè lajan.
Mwens yo peye pou yon kay, pi bon yo retounen sou envèstisman (ROI) soti nan koule lajan kach, e pi bonè yo te fèmen-nan ekite.
Yo pral vle moun sa a pote yo kontra. Moun sa a se ke yo rekonèt kòm yon chen zwazo. Li yon ti jan tankou yo te yon grosist.
Atravè travay, rechèch ak ankèt, chen zwazo a jwenn mèt kay ki bezwen vann epi yo pa te kapab oswa pwopriyetè kay avèk difikilte ipotèk oswa sezi yo anvan yo ap ki nan lis. Sa a zwazo-dogging, epi li mande pou pa gen okenn lajan kach jwenn te kòmanse, jis kèk kat biznis ak yon anpil efò. Sepandan, li ka fè byen imobilye envesti yon biznis pou moun an mwayèn ak twòp dèt ak lajan kach pa anpil.
Yo ap soti la kap chèche kay ajan byen imobilye yo pa lis. An reyalite, kèk chen zwazo gen ajan byen imobilye manje yo kondwi lè yon mèt kay detrès pa te kapab vann. Chen an zwazo delivre envèstisman pwofitab envestisè a ak frè ka kouri ant $ 2000 ak $ 10,000 pou chak kontra lè li fèmen.
Asiyen
Yon lòt fason pou fè lajan nan byen imobilye envesti san yo pa itilize nenpòt nan pwòp lajan ou se yo sèvi ak devwa. Li pa yon pwosesis konplike men li mande pou ou gen achtè ou aliyen yo anvan yo bloke tèt ou nan yon kontra acha. Ou pral aktyèlman fè kontra ou a ak vandè a epi ekri yon kontra acha. Kontra a ap endike ke achtè a se "Non ou ak / oswa asiyen."
Sa a pèmèt ou bay kontra a yon lòt moun, achtè ou, san yo pa nenpòt konsantman plis nan vandè a. Yo dwe yon achtè lajan kach, men sa a nòmalman ka a lè w ap fè sa yo kalite kontra. Pral vandè a jis enfòme ke achtè ou se kounye a achtè a e ke tranzaksyon an ap kontinye kòm nòmal dapre tèm nan kontra acha.
Yon lòt konsiderasyon lè asiyen kontra se depo garanti a lajan ou bay vandè a. Se lajan sa a depoze ak konpayi an tit manyen fèmti a, epi ou pa pral jwenn ki ranbouse. Li pral transfere nan achtè ou. Se konsa, ou pral vle kenbe kantite lajan sa a ba ke posib tankou gen toujou gen kèk risk ke kontra a pa pral fèmen.
Si ou regilyèman travay ak achtè envestisè, ou ka kapab aktyèlman jwenn frè ou lè ou fè plasman nan kontra a sou yo, epi yo pa oblije rete tann jiskaske fèmen. Sepandan, ou ka peye lè kontra a fèmen. Natirèlman, si w ap byen aliyen ak achtè sèten, epi yo ka dekri kontra a yo epi pou yo jwenn yon angajman vèbal, ou ka kapab tou jwenn lajan an serye moute devan ou fèmen kay la.
Kontra Opsyon
Konpozan debaz yo nan yon estrateji opsyon kontra-lwaye se yon kontra-lwaye ak peman kontra-lwaye chak mwa ak yon opsyon yo achte pwopriyete a nan fen peryòd kontra-lwaye a. Ann kouri nan yon egzanp pou montre kijan li fonksyone. Ou se yon envestisè ki vle posede yon kay kòm yon pwopriyete lokasyon, men ou pa chita sou ase lajan kach pou yon peman desann. Ou ka menm gen yon nòt kredi ki ta fè prete twò chè.
Atravè maketing ak siy bandi, jounal ak krèyslist Ajoute oswa jis yon referans mo-nan-bouch, ou jwenn yon mèt kay trè motive ki pa te kapab vann kay yo. Ann gade nan yon egzanp ipotetik. Ann di ke pwopriyetè kay yo te gen kay la ki nan lis, men yo te kapab vann.
Kay la vo $ 100,000 nan mache aktyèl la, balans ipotèk yo se $ 70,000, ak peman yo se $ 525 / mwa avèk taks ak asirans. Youn nan mari oswa madanm ki te mete nan travay yo, ak lòt la te chita yon pi bon travay pou yo bezwen pou avanse pou pi byento. Men sa envestisè nou fè:
- Ofri pou lwaye kay yo pou 3 ane avèk peman kontra-lwaye ki egal a peman kay yo.
- Peye yo $ 1,500 kòm yon peman opsyon kontra-lwaye ki pa ranbousab yo gen dwa a, men se pa obligasyon an, yo achte kay la nan fen kontra-lwaye a pou $ 80,000.
- Avèk yon akò vèbal, envestisè a itilize maketing oswa lòt metòd pou jwenn yon lokatè pou kay la ki vle peye $ 750 / mwa pou lwe li. Yo pral siyen yon minimòm de yon kontra lwaye yon ane.
- Pandan 3 ane kontra-lwaye a, taks ak asirans yo ap rete kòm / se, ak kondisyonèl la nan peman an pran swen nan atik sa yo.
- Lajan Kach: $ 525 x 3 pou premye ak dènye mwa peman kontra-lwaye ak yon depo sekirite = $ 1,575 + $ 1,500 pou peman opsyon kontra-lwaye a = $ 3,075.
- Lajan Kach nan: $ 750 x 3 pou premye, dènye & sekirite depo = $ 2.250.
Sa a se sitiyasyon an pi move ka lajan kach, ak envestisè a soti nan pòch $ 825. Sepandan, yo te ka negosye pi bon ak vandè a ak ranvwaye depo sekirite a, oswa fè lwen ak li tout ansanm, jete kantite lajan yo ta ka soti nan pòch a anviwon $ 300.
Sa a se pa move kontwole kay sa a ak fèmen nan yon achte pwofitab nan fen an. Li deja vo pi plis pase pri a yo pral peye, epi yo pral gen anpil chans apresye pandan 3 ane kontra-lwaye a. $ 250 / mwa koule lajan kach pozitif la ap monte a $ 9,000 sou peryòd 3 ane a. Se konsa, menm si envestisè a pa fè egzèsis opsyon yo nan achte kay la, yo te fè yon pwofi bèl konsidere kantite lajan an ti nan lajan kach yo te envesti.
Sandwich lwe
Sandwich kontra-lwaye a se menm jan non an implique: de opsyon kontra-lwaye ak envestisè a nan mitan an. Nan sitiyasyon sa a, envestisè a vle gen opsyon nan achte pwopriyete a nan yon rabè nan fen peryòd la kontra-lwaye, epi yo vle jwenn yon lokatè ki vle achte kay la men li pa ka akòz pwoblèm kredi oswa yon mank nan lajan kach pou yon peman desann. Pifò moun ki nan sitiyasyon sa a ki vle posede, yo kontan jwenn kay la dwa yo ka achte ak yon opsyon kontra-lwaye, li te gen tan amelyore kredi yo epi pou yo jwenn peman an desann ansanm.
Nou pral sèvi ak egzanp anvan an, men olye de yon lokatè regilye, envestisè a jwenn yon moun ki vle kontra-lwaye-achte oswa lwaye-a-posede yon kay. Tout nimewo yo se menm bagay la, eksepte kounye a achtè a lokatè vle posede kay la nan fen yon peryòd 3 ane kontra maten.
Achtè a lokatè kounye a pa sèlman peye premye, dènye a ak depo sekirite depo, men tou, yon kontra lokasyon ki pa ranbousab peman pou dwa pou yo achte kay la nan fen kontra-lwaye a. Epitou, achtè a lokatè dakò ke si yo achte kay la, pri a pral $ 110,000. Koulye a, koule nan lajan kach pou envestisè a sanble sa a:
- Menm $ 3,075 pral soti nan vandè a pou opsyon nan kontra-lwaye premye.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 peman opsyon kontra-lwaye nan achtè lokatè vini nan = $ 3,750.
- Yon envestisè te kapab tou te mande pou yon pi gwo peman opsyon kontra-lwaye men li te kontan ak yon koule lajan kach $ 675 pozitif lè tou de kontra yo te siyen.
- Seller fè $ 675 monte-a, $ 250 / mwa pou 34 mwa ki rete (premye / dènye peye), ak $ 30,000 brit pwofi pa vann kay la pou $ 110,000 men peye sèlman $ 80,000.
- Pwofi brit envestisè a se $ 39,175 ak dola zewo nan lajan yo envesti.
Yon lòt avantaj nan estrateji sa a se ke achtè a lokatè se espere posede kay la epi yo pral pran pi bon swen nan li. An reyalite, gen kèk envestisè yo negosye lwe ki mande pou lokatè a peye premye a $ 100 oswa plis pou nenpòt ki reparasyon yo. Kòm asirans la ak taks yo te peye nan peman ipotèk orijinal la, depans yo minim.
Si envestisè a vle kouvri tout baz yo, yo ka peye peman ipotèk yo dirèkteman, pa kite vandè a jwenn nan yon pozisyon kote yo ka default de tout fason. Opsyon Lease ak lwe sandwich yo estrateji yo itilize souvan pa envestisè byen imobilye yo ajoute pwopriyete nan dosye yo epi bati koule lajan kach chak mwa.
Back-to-Back Closings
Lojman an ak ipotèk dezòd ki te kòmanse s'étandr nan 2007 te kreye yon anpil nan chanjman nan biznis yo prete tranzaksyon ak imobilye. Konpayi Tit ki itilize pou fè fèmen doub epi finanse yon sèl kontra ak lajan yo nan yon lòt yo bèl anpil okenn kote yo dwe jwenn kounye a. Sepandan, gen yon fason wholesale ak baskile pwopriyete ak fèmen-a-ret fèmen san yo pa itilize pwòp lajan ou.
Natirèlman, kondisyon an premye se ke ou gen yon pwofitab wholesale baskile kontra mete kanpe. Ou dwe gen pwopriyete a premye achte nan pri a dwat, ak yon envestisè pare yo achte li nan men ou nan yon pwofi bèl. Peye a bezwen ase pou kouvri yon frè ke yo pral mande pou ou sèvi ak lajan lòt moun nan jwenn kontra a premye fèmen pou ke ou ka fèmen dezyèm vant lan envestisè ou.
Finansman tranzaksyon se pwosesis pou jwenn yon prè trè kout tèm pou finanse yon kontra avèk yon suivi swivi pou vann pwopriyete a menm jou a oswa nan lespas 24 èdtan anjeneral. Yon kreditè transactional pral mete lajan yo ak konpayi an tit ki nesesè yo fèmen kontra a an premye.
Yon fwa ke kontra fèmen, ou deplase sou nan dezyèm kontra a, anjeneral pwograme dwa dèyè li. Deklarasyon an fèmen pou kontra sa a ap reflete yon peman nan kreditè a tranzaksyon pou kantite lajan yo prete sou kontra a an premye plis frè yo. Sa a se nòmalman yon minimòm de $ 2,500, epi li ka tou ki baze sou yon pousantaj kantite lajan an prete. Ou jwenn balans lan ak pwofi ou.