01 - Evalyasyon envestisman nan Imobilye se toude quantitative ak kalitatif
Mwen te pran yon gade nan yon envestisman potansyèl lòt jou a. Se te yon kat inite kat fanmi miltip fanmi ki te okipe nan antye mèt kay la, ki te la pou trant ane. Pwopriyetè a se te yon akademik eklèktism e te gen tout kalite bric-yon-brac ak antik gaye nan tout plas la. Kote a pa te sub-divize byen. Kapèt bezwen ranplase ak planche repare. Fondasyon an déplacement te bulged etaj la nan tout tanp zidòl yo ak te kreye fant gwo ki kouri leve, li desann mi divès kalite.
Mwen te vizite plas la ak kèk zanmi m '- yon koup ki te enterese nan trape nan byen imobilye. Yo te ekri plas la nan moman sa a yo te mache nan pòt la. Men, lè mwen te wè moun bulges ak fant mwen te wè yon sèl bagay: lajan. Fondasyon pwoblèm fè pè nan pi envestisè, ki diminye konpetisyon ak ka adousi moute prix.
Men, ki jan yo evalye yon kontra tankou sa a? Oswa nenpòt kontra, pou ki matyè? Pèsonèlman, mwen kraze konsiderasyon yo desann nan de kategori:
• Quantitative: Kijan mwen espere ke pwopriyete a fè kòm yon envestisman? Pou pati sa a, mwen ka fwe soti kalkilatris mwen, oswa calcul mwen, oswa lojisyèl evalyasyon mwen ak kouri kèk nimewo.
• Kalitatif: Mwen dwe mande tèt mwen "Èske mwen ka rale li?" Si ou se tankou a vas majorite de envestisè byen imobilye, Lè sa a, ou se yon pati-revèy. Sa vle di ou pral gen yo atake pwojè sa a sou tèt nan "jou travay ou" ak jere li apre sa. Pati sa a nan analiz la pral pran kèk rechèch nanm; yon kalkilatris pa pral ede ou isit la.
02 - Quantitative - Kouri nimewo yo itilize kap pousantaj
Pèsonèlman, mwen gen tandans gade twa figi kle lè mwen konsidere yon envestisman. Kap pousantaj , se premye a nan zouti sa yo.
Kap pousantaj se tou senpleman revni a nèt chak ane divize pa pri a nan pwopriyete a. Pou ane, envestisè yo te itilize "règ la 1%" ki tou senpleman deklare ke revni a chak mwa pou lokasyon pou yon pwopriyete yo ta dwe apeprè 1% nan pri a ke ou peye pou pwopriyete a. Gen kèk mache te deplase lwen rapò sa a akòz rocketing valè pwopriyete, men nan lòt moun, ou ka toujou jwenn pwopriyete ki anfòm règ la 1%. Yon bagay ou ta dwe kenbe nan tèt ou, menm si, se ke règ la 1% nan gwo pous se yon endikatè ki jis nan si wi ou non pwopriyete a pral jenere ase koule lajan kach sou yon baz anyèl yo kouvri peman ipotèk plis depans yo. Gen, nan kou, se yon anpil nan varyab ki ale nan sa a (ki soti nan taks to pousantaj enterè pousantaj la desann peman ke ou peye) men li nan yon pwen depa.
03 - Lajan Kach Flow kòm yon Zouti Evalyasyon Quantitative
Rezon ki fè la sèlman ou pran swen sou pousantaj bouchon se ke ou ap reyèlman ap eseye pou yon prokurasyon fasil pou ki kalite cashflow envestisman an ki pral jenere. Nan envesti, lajan kach se wa - inyore kalkil sa a nan danje ou.
Estimasyon lajan kach la gen ladan estrateji lajan kach pi gwo (taks, direktè, enterè, depans, pòs vid, frè, reparasyon) epi konpare l avèk revni pwopriyete a pwodui. Ou ka fè sa swa atravè yon calcul oswa itilize yon pake lojisyèl evalyasyon byen imobilye.
04 - To nan Retounen kòm yon quantitative Imobilye Envestisman Analiz Imobilye
Cashflow, nan vire, pral pèmèt ou kalkile pousantaj espere pwopriyete a nan retounen (ROR). Pousantaj retounen se yon mezi rentabilité; li mezire lajan kach la ke yon pwojè pral jenere vs lajan kach la ke ou gen yo mete nan pwojè a.
Ou pral bezwen yon calcul oswa yon lojisyèl evalyasyon byen imobilye pou kalkile rapò sa a. Mwen panse ke li trè itil paske li pèmèt mwen konpare retounen nan mwen ap tann pou envestisman an vs retounen a mwen ta rezonab atann pou lòt, envèstisman disparèt. Pou egzanp: si mwen kouri nimewo yo pou pwopriyete a mwen te dekri nan kòmansman an nan atik sa a epi li choute tounen nan m 'yon pousantaj de retounen nan 8% mwen ta siman pase.
Mwen ka espere jwenn 8% envesti sou mache bousye a (pi ba risk, ak yon tout anpil mwens efò). Pou risk ak efò mwen ta dwe mete nan pwojè sa a mwen ta atann yon pousantaj nan retounen byen nò de 20%.
05 - Kalitatif - Èske ou ka fè pwojè a fè?
Kòm mwen mansyone pi wo a, kalkilatris ou a pa pral ede isit la. Sa a se lè ou bezwen pran yon gade nan glas la epi reflechi sou konbyen tan ak efò ou pral kapab konsakre nan pwojè a.
Ankò, ann gade nan pwojè mwen te pale de nan kòmansman atik sa a. Ann di ou konpare li kont yon opòtinite menm jan an; yon lòt fanmi miltip nan menm katye a men ki mande mwens travay. Ou ta pran opòtinite sa a sou fiksè-anwo a sòf dezyèm lan te ofri yon pousantaj konsiderableman pi wo nan retounen. Men, ki jan pi wo?
Pou kòmanse envestisè mwen toujou ofri konsèy la menm: Nan zafè sa a nan erè sou bò a nan prekosyon. Yon pwojè ke ou ka jwenn fè se enfiniman pi bon pase yon sèl ki gen ou boule deyò nan lè w ap mwatye nan li. Jwenn yon bagay nan seri konfò ou ki ofri kèk nimewo desan, jwenn li fè, Lè sa a, deplase sou yon pwojè pi difisil (ak èspere plis pwofitab) pwochen fwa a alantou.
Konklizyon:
Analiz se atizay pati, syans pati. Gade yon lòt sijè nan seksyon sa a pou plis ide sou evalyasyon envèstisman yo.
Otè Chris Smith se yon envestisè byen imobilye, fondatè yon referans sou entènèt pou envestisè ak pwofesyonèl byen imobilye epi li te pibliye atik nan Corporate Magazin Finans, Euromoney, ak Rezo Journal Journal la.