Achte Dwa, Jwenn Byen vit, Mete konfyans ou Ekip la
Kisa sa vle di pou baskile yon kay?
Ranvèrse yon kay vle di ke ou ap achte yon kay ak entansyon an nan vann li, anjeneral byen vit, pou yon pwofi.
Li se pa yon alontèm achte e kenbe estrateji. Vann pwopriyete a pou plis pase ou te achte li pou pa nesesèman vle di ou pral fè yon pwofi.
Pou egzanp, ou achte yon kay pou $ 200,000 epi li mete nan $ 50,000 valè de renovasyon. Si ou vann kay la pou $ 240,000, ki se pi plis pase ou te achte li pou, ou pral aktyèlman pèdi lajan lè ou faktè nan depans sa yo renovasyon, osi byen ke frè adisyonèl yo kenbe pwopriyete a ak vann pwopriyete a.
Ki kalite pwopriyete ki ka ranvèrse?
Kalite ki pi komen nan pwopriyete ki ranvèrse se yon kay fanmi sèl. Sepandan, prèske nenpòt kalite byen imobilye ka ranvèrse pou pwofi. Sa gen ladan:
- Fanmi Multi-Fanmi : Opòtinite ranfòse yo enkli renovasyon inite yo ki deja egziste oswa ajoute inite adisyonèl pou fè pwopriyete a plis valab pou achtè potentiels yo.
- Melanj ki itilize pwopriyete: Sa a kapab enplike renovasyon oswa ajoute ki fèt nan espas ki la Yo Vann an Detay, espas rezidansyèl oswa toude.
- Yo Vann an Detay Property : Renovasyon espas la nan kostim yon bezwen espesifik, tankou restoran, salon oswa magazen jeneral.
- Tè : Ale nan pwosesis zonaj la pou jwenn li apwouve pou yon itilizasyon espesifik, tankou rezidansyèl oswa an detay. Lè wap fè apwobasyon zonaj kapab yon pwosesis long depann sou kijan rapid ak fasil depatman bilding lan nan vil la se travay avèk.
Kle 1: Achte nan pri a dwat
Ou fè lajan ou sou acha a. Li pa enpòtan kouman ou renove kay la nan fen a si ou mete twòp lajan nan depi nan konmansman an anpil, li pral ki pi difisil fè yon pwofi.
Detèmine Valè Reparasyon Apre - ARV
Ou ap eseye detèmine konbyen lajan ou kapab peye achte pwopriyete a pou yo ka fè yon pwofi. Se poutèt sa, ou bezwen travay bak.
Premye bagay ou bezwen fè se detèmine valè reparasyon apre pwopriyete a. Sa a se sa ou kwè kay la yo pral vo apre ou fin ranpli tout renovasyon sou pwopriyete a.
Ou pral bezwen gade nan dènyèman vann pri pou pwopriyete ki konparab nan zòn nan. Pandan ke yo gade nan konparab se pa yon syans egzak, li pral ede ba ou yon ballpark nan valè kay la. Si kay ou se yon kabann kat, de benyen Kolonyal, ou pral vle gade Colonials nan gwosè menm jan an ki te vann nan dènye ane a. Ou pral bezwen fè ajisteman pou sèten faktè tankou:
- Square Footage: De kay ka gen menm kantite kabann ak basen, men yon sèl ka 1,000 pye kare pi gwo.
- Kalite Renovasyon: Gade nan materyèl yo itilize nan renovasyon an. Èske sa se achtè aktyèl la ap chache?
- Location: Gen kèk zòn nan vil yo pral pi bon pase lòt moun: pi bon distri lekòl la, peyaj lari.
- Lòt gwosè: Pi gwo anpil yo pral gen plis valè.
- Amenities: Èske kay la gen santral è kondisyone, yon pisin nan-tè, yon sousòl fini oswa yon suite mèt?
Yon fwa ou te gade pwopriyete yo konparab, ou ta dwe kapab vini ak yon seri de sa ki lakay ou yo pral vo yon fwa ou fin ranpli renovasyon ou. Sa a se Valè a Reparasyon Apre.
Soustraksyon depans ou yo
Yo nan lòd yo achte pwopriyete a nan pri a dwa, ou bezwen detèmine konbyen lajan ou kwè ke ou pral depanse nan kay la.
- Pri Fèmti sou Achte: Sa gen ladan asirans tit, enspeksyon kay, frè avoka, sondaj, frè labank, frè anrejistreman: papye kay ak ipotèk.
- Depans konstriksyon: Pèmi nan vil la, depans materyèl, pri travay.
- Kenbe Depans: Asirans peman, taks, peman sou nenpòt prè, depans sèvis piblik posib.
- Pri fermetisman nan Vann: frè avoka, pètèt transfere taks, komisyon riltor, frè anrejistreman: papye kay ak ipotèk, frè enspeksyon vil: posib Sètifika Occupancy , CO, si vil la mande li, kredi achtè: enspektè kay achtè a ap jwenn bagay sa yo mal ak pwopriyete a, se konsa achtè a ap gen chans pou mande yon kredi nan men ou ranje bagay sa yo.
Ki sa ki se pwofi ou motif?
Ou gen anpil chans pa ale nan tout travay la ak risk pou ranvèrse yon kay fè $ 5,000. Se poutèt sa, ou dwe detèmine objektif ideyal ou a soti nan baskile la. Lè tout yo di ak fè ou ta renmen fè $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? Lè w konnen ki kantite ou vle fè, sa ap ede ou detèmine pri a kote ou ka peye pou achte kay la.
Ou ta dwe tou konnen ke ou ka oblije peye yon kapital pwogrè taks sou nenpòt ki pwofi ou fè. Tou depan de bracket revni ou, ou ka oblije peye anyen oswa ka oblije peye otan ke 20 pousan nan pwofi ou a Tonton Sam. Ou ka kapab ranvwaye pri sa a lè ou fè yon Echanj 1031.
Detèmine Pri Achte Ideyal
Koulye a, ke ou te detèmine yon valè Reparasyon Apre pou pwopriyete a, depans yo apwoksimatif ki asosye ak renovasyon pwopriyete a ak ki kantite lajan ou vle fè, ou ka detèmine kantite lajan maksimòm ou vle pou peye pou pwopriyete a.
Apre Valè Reparasyon
- Depans mwens
- Mwens pwofi motivasyon
= Pri Achte ideyal
Sa a se pwen kote ou fè òf ou ak espere ke li aksepte. Ou te ale nan yon anpil nan travay yo rive nan nimewo sa a, Se konsa, pa dwe swayed pa Realtors di ou si ou ogmante pri òf ou, pwopriyete a se pou ou. Chak dola plis ke ou peye pou pwopriyete a se yon dola nan potansyèl pwofi ke ou ap pèdi. Sonje, ou se lajan ou sou acha a.
Kle 2: Jwenn soti byen vit
Objektif la nan ranvèrsan byen imobilye se fè yon pwofi ak fè pwofi sa a kòm byen vit ke posib. Nenpòt bon envestisè konnen ke mache a byen imobilye ka vire sou yon santim. Nenpòt ki kantite faktè ka dramatikman diminye valè pwopriyete w la. Sa gen ladan:
- Ogmantasyon nan to enterè: Lè pousantaj enterè yo wo, moun pa kapab peye pase anpil sou yon kay. Li diminye pouvwa achte yo paske peman ipotèk chak mwa yo ap pi wo. Kòm pousantaj enterè monte, pri kay yo ap desann vin adapte pou diminye sa a nan achte pouvwa.
- Chanjman nan Sezon: Kay yo achte sezon pics nan mwa ete yo lè timoun yo koupe nan lekòl la. Fanmi yo ap deplase anvan ane lekòl la kòmanse. Si ou pa kapab gen baskile ou sou mache a pou prentan an prentan byen bonè / pandan ete, ou ka fini pri tèt ou yon anpil lajan.
- Ogmantasyon nan envantè: Yon lòt faktè ki ka afekte valè kay ou a se envantè depase nan zòn nan. Youn nan rezon sa a ta ka rive ta si yon gwo konpayi nan vil fèmen, ak moun ki kòmanse mete kay yo sou mache yo pou yo ka deplase. Gen sèlman anpil achtè pou yon chanm 3, 2 twalèt $ 250,000 kay ranch. Si gen senk sou mache a, ou ka gen diminye pri ou jwenn li vann byen vit.
- Prè yo oswa Komèsyal Kout nan Zòn: Malerezman, ou pa ka kontwole vwazen ou yo. Lavant kout ak sezi nan zòn lan pral pote valè kay la.
- Dezas Natirèl: Ou menm tou pa ka kontwole Manman Lanati . Siklòn, tònad, ak dife nan sèvo ka devaste zòn, kite pri kay egalman nan shambles.
- Lower Evalyasyon Lekòl la: Si Rating sistèm lekòl la desann, katye a ap vin mwens dezirab pou achtè potansyèl yo.
- Ekonomi paresseux: Lè ekonomi an efondre, se konsa fè pri kay la. Pifò moun yo kapab achte kay, ak moun ki fè yo ap chache depanse mwens.
- Pwoblèm Anviwonman / Liy Pouvwa: Nivo elefan radon oswa lòt pwodui chimik nan tè a, liy pouvwa yo te konstwi nan lakou a oswa yon tiyo kap kouri nan vil la ap fè li pi difisil nan vann kay ou pou tèt dola.
Kle 3: ekip la ou travay avèk ka fè oswa kraze ou
Siksè pwopriyete siksè yo fè vit epi fè pou pri a dwat. Anplwaye kontraktè a mal, designer oswa riltor ka byen vit vire yon baskile nan yon flop. Idealman, ou pral gen yon ekip moun ou fè konfyans nan plas ou anvan ou fèmen sou pwopriyete a pou ou pa gaspiye tan.
Konsèpteur
Si ou pral anboche yon designer pou renovasyon ou, ou bezwen asire ke li oswa li abitye avèk zòn nan. Bagay an dènye ou vle fè se sou-amelyore. Se pa tout kay bezwen kalkè mab ak planche bwa brezilyen. Ou ka fè gwo lajan ak yon plan etaj gwo ak konsepsyon pwòp. Kwizin ak basen fè vann kay, men pifò achtè pa pral konnen diferans ant yon tiyo $ 400 ak yon $ 40.
Lè ou konnen mache a pral ede tou detèmine ki kalite achtè kap nan zòn sa a. Zòn nan atire yon anpil nan selibatè, Newlyweds, fanmi jèn ki gen timoun piti, etabli fanmi oswa nesters vid? Sa ap ede detèmine apwòch ki pi bon pou repare. Ou ta dwe ajoute yon lòt chanm? Konsantre sou yon chanm fanmi pou timoun yo? Èske yon suite mèt pwal trase prensipal la?
Kontraktè
Sa a gen ladan elektrik, plonbye, siders, roofers, kontraktè HVAC, pentr, pave ak nenpòt lòt moun ou ka bezwen. Ou vle jwenn akoz de kontra miltip pou ke ou jwenn pri a pi byen, men ou vle tou tcheke kalifikasyon paske pri a pi bon se pa toujou pi bon kalite travay la. Ou ka panse ke ou te resevwa yon gwo pri depi nan konmansman an, men yo pral van moute depanse plis tan ak lajan ap eseye ranje travay yon travay antreprenè a.
Asire w ke antreprenè a konprann pèmi ki nesesè yo ki dwe pran soti ak vil la pou reparasyon yo ke yo dwe fè. Konbyen tan vil la pran nan pwosesis pèmi? Èske gen nenpòt pwoblèm zonaj ki dwe apwouve? Pèmi pwoblèm ak vil la ka kenbe djòb pou mwa epi byen vit diminye nenpòt pwofi potansyèl.
Kontraktè yo menm tou yo repite pou "underestimating" konbyen tan yon travay pral pran. Asire ou ke ou gen yon dat limit ansanm ak kontraktè a pou travay la dwe ranpli. Ou ta dwe gen ladan tou yon fon enprevi nan bidjè ou pou travay sa yo ki pa fin ranpli sou tan.
Realtors
Èske w ap vann ak yon riltor oswa eseye vann pwopriyete a tèt ou. Si ou vann ak yon riltor, sonje faktè nan komisyon yo nan vant lan.
Lè w ap chwazi yon riltor, ou dwe asire ke yo konnen mache a kote ou yo ap eseye vann kay la. Menm si ou te travay ak riltor la nan tan lontan an, yo ka pa pi bon anfòm pou mache patikilye sa a.
Anplis de sa, anpil Realtors yo tou senpleman enterese nan fè yon vant rapid epi yo pa nesesèman vann kay la pou tèt dola. Asire ou ke ou te fè rechèch pwòp ou yo ak ke ou santi ou konfòtab ak nimewo a riltor a santi ou ka jwenn pou kay la. Ou vle yon vant rapid, men ou menm tou ou pa vle kite twòp lajan sou tab la.